沒有對比就沒有傷害!特色小鎮失敗案例VS成功案例

2020-03-05    

 

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特色小鎮這兩年概念很火,東西是好,路還很遠。三個坑要過。

第一、所謂鎮,那就是圈地的概念要足,排除了小開發商,土地資源越來越會集中到上市、知名房企。房產向城市經營發展,是比城市綜合體更大的虛。

第二、所謂特色,無非就是情懷,五十歲的開發商回歸從哪里來回哪里去的輪回。不怕開發商有文化,就怕開發商裝有文化,那開發的特色小鎮,可以把鎮改為震!至于特色,那絕對是有的,住進去就知道!

第三、特色小鎮資本運作能力要極強,要有產業、商業、教育、旅游、生活、娛樂、休閑、醫療、物業等等功能,術有專攻,想象一下,這需要多少行業專家?要多少錢?土地指標如何給?開發周期如何分布?土地年限?這就是一個移民工程,從城市移到城郊,沒點膽量和魄力,開發商和投資買房人都要準備好一點藥。

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特色小鎮模式紅遍全國。成功的小鎮烏鎮,養老地產綠城雅園均價為每平方米1.65萬元,而安徽亳州均價為每平方米4541元,從長期來看,房地產是最無法造假、最反映當地經濟情況的指標。

貧困地區無法建立特色小鎮,這不是歧視,而是經濟規律。特色,就是與眾不同,就是獨特的精神、產業與文化,連飯都吃不飽,或者吃得非常粗糙,絕大多數就業人口在流水線上勉強糊口,怎么可能追求精神文化產業層面的獨特性。處于工業化初級階段的地區,資源被吸納的地區,談特色小鎮是奢侈的,是好高騖遠。

有獨特的產業卻停留在產業鏈低端的城市所包涵含的鎮, 不可能做成特色小鎮。

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失敗案例

1.海寧是中國皮革城。

海寧皮革城作為商業房地產模式之一,被勤奮的浙江商人推向全國各地,但海寧各鎮并未因此成為特色小鎮,既沒有成為皮草時尚中心,也沒有皮草定價權,不過是北京動批中心與房地產的外部延伸。流水線工業,最大的成功就是通過千篇一律的流水線,最大限度地整齊劃一的辦法降低成本,天性缺乏特色基因,不可能做成特色小鎮。

2.亳州,是中國最大的中藥材批發市場。

與經濟發達地區南北不靠。屬于市場經濟較不發達、市場意識較為落后的中原腹地。從歷史上看,此地農業文明鼎盛,明清就是中國四大藥都之一,為華佗的故鄉,亳州有個鎮就叫華佗鎮。2015年,亳州GDP942.6億,本外幣存款1260.1億,人均本外幣存款2.4967萬元,是安徽地級市中最低的,消費能力比不上人口與其相近的滁州,與其在中藥材市場中的地位完全不能匹配。

換句話說,亳州是在小農經濟上建立起來的中藥大集鎮,既沒有現代化的中藥研發,也沒有藥材定價與價格風險對沖系統,也沒有形成有信用的中藥品牌。如果其他地區率先建立起標準化的中藥生產、研發基地,亳州經濟堪憂。從當地教育數據看,不可能有大規模的研究人才與金融人才。因此,即使有華佗鎮,聽起來可以成為中國最具特色的中醫藥小鎮,但不可能成功。

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成功案例

古北水鎮是司馬臺長城腳下獨具北方風情的度假式小鎮。由IDG戰略資本、中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司和北京能源投資(集團)有限公司共同投資建設。

2016年,古水北鎮游客量突破了245萬,旅游收入達到7.35億,同比增長分別為67%和59%。古水北鎮的成功之路如下

1、論地理環境,位于北京市密云區古北口鎮,是北京的東北門戶,背靠中國最美、最險的司馬臺長城,有珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源;且其坐擁鴛鴦湖水庫,原生態的優美自然環境,是京郊罕見的山水城有機結合的自然古村落。

2、論區位交通,古北口鎮與河北交界,目前擁有京承高速、京通鐵路、101國道三條主要交通干線,距首都國際機場和北京市均在1個半小時左右車程,距離密云區和承德市約45分鐘車程。交通便捷,車程控制在2.5小時內,是當前消費升級浪潮下城市周邊游相對適宜的標準,古北口鎮逐漸成為周邊城市家庭節假日休閑度假的第一選擇。

3、論空間區位,我國優質古鎮集中分布在南方,如周莊、同里、烏鎮、西塘、麗江等,北方的古鎮雖然不少, 但由于北方缺水,很難找到背山靠水、體量相當且綜合美譽度能與江南“六大名鎮”并駕齊驅的古鎮。

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烏鎮這個超級IP的操盤手陳向宏,在演講時強調了兩點,一是50%來自于項目選址,緊鄰上海這個超一流城市,位居上海、蘇州、杭州的黃金金三角地帶,離三大城市都不到1小時車程,坐擁5000萬中國最富有消費能力的人群半徑。如果烏鎮在窮鄉僻壤,沒有黃金半徑的消費群體,即使陳向宏有三頭六臂也不可能成功。

其次的25%是烏鎮的綜合管理水平。從政府主導修建,到2006年引入上市公司“中青旅”開發古鎮旅游,到此后向全國復制烏鎮模式,烏鎮既是文化運作模式,也是資本運作的成功案例之一。最后的25%是對文化的尊重,像陳向宏所說的“對于歷史的誠懇”。

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