農村集體建設用地可轉建設用地,與村集體合作路子好走了!

2020-01-13    

 

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新版《土地管理法》公布之后,大伙對土地利用的探討熱度上升了不少。主要是各地的土地供應普遍偏緊,投資者在開發項目時放不開手腳,顧慮很多,尤其是鄉村綜合體類項目,無論如何都不能脫離鄉村,而土地又未入市,咋辦?


涉及到使用農村土地,一定要從2個出發點進行考慮。


一是政府角度,它會從全局來考慮,鄉村項目不能用城市那套運作思路來給你供地,需要你跟當地的村集體結合,長期對當地有利,這才是促進鄉村發展最好的體現。


二是農民角度,項目使用農村土地絕不能讓村民吃虧,農民的辦事準則與城市人是兩套邏輯,你們倆的利益要綁到一塊,做到你好我好大家好,項目才會更好。



細則出臺,問題來了

關于農村集體建設用地可轉建設用地,好些城市也都出臺了細則,重要內容主要是這兩點:


一、對村莊規劃確定的集體建設用地,可報批新增建設用地;


二、對于最新年度土地利用現狀變更調查地為非建設用地的,可報批為新增建設用地。

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那么,問題來了:在這些土地上村民自建小產權房合法了?農村集體用地轉建設用地,能否流入市場進行交易?


這樣一來,確實讓這些房子名正言順了,但是它們只是獲得了建設的認可,就是認可它們的存在,并不能作為商品房那樣在進場上進行流通。不過這樣倒是可以作為租賃住房來使用,進一步流入到市場,這對于租賃市場的發展來說有著比較正面的影響。但在市場進行交易,事實上,還不能!有建設許可證,你可以建,但不等于這些項目可以按照商品房那樣去銷售,賣的都是經營權或者使用權。


投資者與村集體合作開發模式

政府一直在引導和鼓勵開發商和農村進行合作開發。因為農村它有大量的土地,且不能流轉到市場上進行交易,并且他們沒有開發的經驗。但是,開發商有著專業的團隊來進行開發和后期的運營、管理,這樣不僅有效的利用到了土地,還能帶來不錯的經濟效益,并且還能為區域帶來更多更好的商業配套,對整個區域的發展有著比較大的推動作用。


而這類項目,在廣州早有這樣的開發先例。地處白云新城黃石路的白云匯廣場,便是黃石街馬務經濟合作社與廣州白云匯公司合力開發的項目,這也是廣州首宗集體建設用地使用權出讓項目。馬務村除了可獲得土地出讓金450萬元和未來40年的固定收益外,還擁有能夠確權的約6萬㎡的配建物業。村民既能馬上分到錢,且年年都有收益,村里還能分到部分物業,這符合村民和政府共同的利益,因此項目獲得了極大的成功。

在鄉村,還有太多這類沉睡的資產等著被喚醒,開發者們同時也對鄉村建設項目垂涎已久,關鍵在于二者的契合度是否能通過一個良好的模式捆綁起來,如今,對于當前越來越緊張的土地供應局勢,與村集體合作開發已是大勢所趨。


與村集體合作的四大優勢

第一、資金門檻相對較低,而且交付方式靈活。集體土地價值是占同等地塊國有土地的70%。企業通過與村集體進行協商,可以土地出讓金、“土地出讓金+配建物業”等多種方式交付,對中小開發商企業極為有利。


第二、通過使用權流轉,企業能夠獲得合法合規的項目使用權證,為后續融資提供了保障。


第三,盡管目前有關政策并沒有明確規定,但仍然存在項目分割確權的可能性。


第四,使用權到期處理方式比較靈活。按照約定,物業可以歸屬企業或者村集體;雙方也可以協商,繼續合作。

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因此,對有意在鄉村進行商業開發的投資者來說,與村集體合作開發將是政府推動鄉村振興的必由之路,如何實現政、企、村三者共贏是今后長期去探索的議題。與此同時,在一輪又一輪的土地改革背景下,村民的思想也將隨之改變,這都有利于土地模式進一步創新。


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